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房價陰跌背後推手銀行收按揭 緊開發開發貸
一場非典型性的"房貸荒"
房價陰跌背後推手：收按揭、緊開發
本報記者 劉飛 北京報道
人間四月芳菲盡，而房地產業的寒流卻不斷襲來，房產背後"信貸緊縮"更加牽動各方神經。
4月21日，福州雙職工首套房公積金貸款最高額度從80萬元降為60萬元，據不完全統計，年內已有10個城市宣佈收緊公積金貸款。
屋漏又逢連夜雨，去年底暫停的房貸荒已經演變為房地產市場的暫時"失血"，不僅全國范圍內8.5折利率徹底絕跡，首套房上行10%已經開始在全國蔓延。
被視為"高富帥"的房地產開發商麻煩也來瞭，"開發商近50%的資金來源於銷售回款，20%來源於銀行提供的開發貸，其中銷售回款受銀行按揭利率影響非常大。"華中地區某民營房企副總裁告訴《華夏時報》記者，今年開發貸一緊再緊，中小房企連隊都排不上，急迫回籠資金的房企隻能通過墊首付、降低首付、降價等營銷措施刺激被抑制的市場需求，從而提升樓盤的銷量。
在這場"扛餓"遊戲比賽中，大型房企似乎無憂，仍是銀行重點營銷對象。某股份制銀行江西贛州分行人士稱，產能過剩行業清單越來越長，且基本都是以前重點發展的行業，銀行還要依賴房地產企業。
揭秘開發貸風險評估單
工行首席風險官魏國雄在2013年工行業績發佈會上也曾表示，中國城鎮化建設，要實現奔小康的目標，離不開房地產。但魏國雄也認同房地產短期存在風險，但主要是結構性風險，如某些城市，某些樓盤，某些戶型，某些開發商。
近期有媒體消息稱，目前除工農中建交等國有行外，平安、招行、華夏等銀行都很少做開發貸，尤其是三四線城市，幾乎一律封殺。
某國有大行河北分行地產信貸部人士認為，"不能以地域劃分一概而論，如北京、上海地區房子是稀缺資源，兼有保值升值。但河北地區現在情況很復雜，廊坊燕郊、保定地產分別以地域、副都優勢異常火爆，秦皇島旅遊城市則相對波動較大。而唐山作為北方重工業基地，縣與縣之間的經濟發展和城鎮化水平不同，房地產市場的形勢、情況千差萬別。"他分析說，更何況全國市場更復雜。
在上述地產信貸部人士看來，當今的市場經濟形勢下，房價的根本就是成本和價格的關系。
他給記者算瞭一筆賬，如一個占地100畝地的小區，300萬-400萬元一畝的地價，容積率控制在2.0，也就是說100畝地就是12萬平方米的房子(單純指地上面積)，這樣下來把土地的價格分配到開發面積上，每平方米是3300元左右成本，加上鋼筋水泥人工費用等建築成本，再加上隱性成本，如營銷、廣告費用，後期的市政配套設施等等，算下來每平方米成本就達到5000-6000元，而唐山的房價，高檔些的小區在7000多元，那麼開發商的利潤在9%-16%是比較合理的。
"所以說市場的好壞最終決定就是成本與價格的關銀行信用貸款利率怎麼貸款比較會過件系。"上述地產信貸部人士認為，流動人口多，旅遊城市、財富比較集中的地方都是容易形成泡沫的地方，談具體城市還要算成本賬。
"一些明智的銀行，不會一刀切，有的即使不做，也不是因為風險，或因為出於無奈不做。"他認為，無論是監管層還是總行在政策導向上，模糊不清，想做又怕擔風險的話，隻會增加內部溝通、內部協調的難度。
作為銀行經營者而言，分行對他的考核正是來自業績經營的壓力，所以從去年年底到現在他的團隊為唐山地區審批瞭6個項目，發放瞭七八億元房地產貸款。
而前提是，他要求其團隊一定要做好貸前對開發商和項目本身的風險評估、審核，以及貸中的認真核查和貸後的規范管理。他也要求開發商放慢自己的開發節奏，蓋完一棟賣一棟，再接著開發，一旦市場供大於求時，可以靠時間慢慢消化。
因為他深諳地產開發商投資經營邏輯，開發商不會做賠錢的買賣，即便賠瞭最終也是賠銀行。前期開發商隻松山信貸借款投入40%的自有資金，拿下土地後就可以申請下來貸款，然後拿銀行貸款來蓋樓，銀行貸款還沒有花完，就可以預售瞭，預售後收一部分就能把前期的自由資金收回瞭。
史無前例按揭荒背後
根據國傢統計局數據，今年前3月，全國樓市成交出現量價增速雙降，而北京市住建委網站數據統計顯示，4月第三周，北京商品住宅成交量價持續下行，也創下瞭2月份至今連續11周的成交最低價。
而杭州、南京、秦皇島二三線城市甩盤大幅降價促銷的消息爆滿，這些利好消息都沒有讓購房人李傑高興起來，春節前，他就看好瞭北京芍藥居2號院的小兩居，一邊期待著北上廣一線也出現打折促銷跡象，一邊等待著4月份可以拿到手的年終獎，用以支付300萬元的三成首付款。
但如今李傑得到的消息是，北京地區銀行的按揭利率已全面抬升至基準利率，而兩個月前建行、中行、農行大行還能做出8.5折的利率優惠，這意味著李傑要貸的200萬元貸款，30年後多出瞭45萬元之多的利息。
記者與李傑一起走訪銀行得到的消息是，農行、中行首套房貸利率會根據個人資質打分決定利率，最低可打9.5折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過55年；建行最低可打9折，且前者二手房房齡加貸款年限不能超過39年；這意味著隻有很少一部分人能拿到最低折扣，基本和工行直接執行基準利率無差。
而交行、光大、北京銀行等一律執行首套房基準利率上浮5%，二套房則全部上浮10%以上。走訪一圈下來，李傑得到所有銀行的回答是，在全國市場看來，北京地區房貸最低，未來還有可能繼續上浮。
而據《華夏時報》記者瞭解，河北、江西等全國大部分地區早在春節後就開始執行首套上浮10%，二套上浮20%的利率瞭。"在贛州市場，除個別銀行外，幾乎所有銀行都停瞭按揭，或者以無額度名義不發放按揭。"贛州銀行業內人士稱，當然做瞭開發貸樓盤一般都有保障，但就連華潤、中海地產等大型房地產的按揭利率都上浮瞭10%。
在線金融搜索平臺"融360"發佈3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個城市中，有25個城市有停貸現象，主要以中小商業銀行為主。
記者采訪的多傢商業銀行個貸經理均表示，在互聯網金融理財"寶寶們"的沖擊下，銀行貸款規模跟存款掛鉤，即有存款才有貸款。而收益則跟利率掛鉤，個貸利率低且按揭貸款時間長，不如公司貸款上浮比例高，因此銀行個貸投放普遍不積極主動。"另一個被動的原因是，以往銀行停按揭，銀監會會召集開會，但目前並沒有接到相關的通知。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/10252706554.shtml
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