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樓市短期泡沫將破 崩盤說聳人聽聞
未來10年，由於城市化的推進，而目前人均居住面積仍處合理范圍，我國地產需求仍有潛力。但人口紅利的下降則車貸試算軟體給未來的需求帶來瞭不確定性，要看本輪改革能否處理得當，從而提升勞動生產率，抵消人口紅利下降的負面影響。如果能夠改革成功，則未來10年需求增長確定性更強。從未來1-2年的中期來看，我國地產整體有些供過於求。
當前房價泡沫明顯
據統計，目前全國平均房價在6000元上下，基本位於歷史最高點。2014年2月末，北上廣深四個一線城市的平均價格為29783元/平方米，位於歷史高點，同比增幅為同比增長17.7%。從歷史數據來看，目前房價收入比位於歷史最高點。此處對房價收入比的定義為，一套100平方米的商品房相當於三口市民之傢年可支配收入的多少倍。我們知道，北上廣深四個一線城市的房價基本上在2007年末及2010年中達到瞭最高點，這兩個時間四個一線城市的平均房價收入比分別為20.5及23.3倍，而2014年2月末的房價收入比為23.4，達到瞭歷史最高點。
從租金回報率來看，2014年初，一線城市租金回報率基本上為歷史最低。此處的租金回報率定義為月租金乘以12，再除以總房價。在北京、深圳及廣州的市內旺地抽樣調查的樓盤租金回報率平均僅為1.9%，遠低於銀行理財資金收益率。這說明，以租金來衡量，房價非常貴，買房不如租房。
房貸緊縮抑制房價
經過多年依賴出口及投資拉動經濟的發展模式，我國的貨幣供應量目前達到瞭一個驚人的高度，增加瞭金融風險發生的概率。而美聯儲QE退出導致的人民幣貶值預期是國內貨幣緊縮的外部風險。未來，我國將經歷去杠桿周期，這會導致社會資金偏緊。
我國將經歷較長時間的去杠桿。美國QE退出，人民幣貶值預期是可能導致國內貨幣緊縮的外部因素。而國傢也為瞭調結構，防金融風險而主動降杠桿。國傢降杠桿的大政策導致資金偏緊，而利率市場化又提升瞭銀行的資金成本，再考慮到房價下跌的風險，銀行逐步減少瞭利率較低的按揭貸款。按揭貸款收緊會降低買房者的杠桿，打擊購房需求，從而起到抑制房價的作用。經驗表明，銀行收緊按揭貸款，則房價難有好的表現。例如2007年12月及2010年3月，受銀行收緊按揭的影響，全國按揭貸款餘額同比增速從高位下滑，隨後房價表現不佳。而放松按揭貸款，則房價有好的表現。例如，2008年末及2012年終，受銀行增加按揭貸款的影響，全國按揭貸款餘額增速反彈之時，後續房價上漲。主要銀行2013年下半年以來都在收緊個人按揭貸款，按揭貸款餘額增速已經開始下滑，在政策性限購及限貸比較嚴重的情況下，這對房地產的成交量及價格有進一步的負面影響。
短期看空風險在於政策
短期看空的風險在於政府的政策。如果為瞭保增長又開始加大投資，勢必會放松房地產，則房價仍會上漲。當然這會延緩改革，並帶來經濟長期的後遺癥。
從未來10年來看，我國的房子還不算嚴重過剩。因此，長期還是有不少需求。在這種情況下，政府的房地產政策對地產的影響還是比較大。今年兩會上，李克強總理設立2014年我國GDP增長目標為7.5%，並稱要守住就業以及經濟增長的底線。在反腐、改革及調結構的大背景下，這是一個偏樂觀的目標。而如果經濟形勢不好，導致此經濟增長目標難以實現，不排除政府為瞭保經濟而再次放松貨幣和投資。目前看，這個概率應該不是很大，但也不能排除。如果政府真這樣做瞭，並大規模放松限貸及限購，且鼓勵銀行提供房地產貸款，則房價會重拾升勢。這會延緩結構調整，給經濟健康發展埋下嚴重隱患。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-03-16/08583991573.shtml
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